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Modificación de un préstamo hipotecario

Es posible modificar las condiciones de un préstamo hipotecario existente mediante la subrogación o novación del mismo.

Novación

Varias personas negociando.

La novación es el proceso mediante el cual la entidad financiera modifica las condiciones de la hipoteca de acuerdo con los titulares actuales. Es decir, se trata de una renegociación, sin cambio de entidad. Normalmente se realiza a petición del cliente para rebajar el tipo de interés cuando se están ofreciendo en el mercado hipotecas con tipos más bajos. La entidad no tiene ninguna obligación de atender esta petición, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente.

Existe la posibilidad de realizar novación sobre:

  • El tipo de interés aplicado
  • El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero)
  • El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo)
  • Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).

La novación es una renegociación de condiciones sin cambio de entidad.

Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicte un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.

Subrogación acreedora

En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación, cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso se llama subrogación acreedora y funciona de la siguiente forma:

  • La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.
  • La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para igualar o mejorar las nuevas condiciones de interés ofrecidas por la competencia (en este último caso no prosigue la subrogación).
  • Si la antigua entidad no opta por asumir las nuevas condiciones o si no emite la certificación de saldo en siete días, se procede al otorgamiento de una escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.

En una subrogación acreedora sólo se puede modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo las otras condiciones de la hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización e intervinientes). Si se quiere modificar cualquiera de estas condiciones, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. También los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de subrogación, pero son mucho menores que los de una hipoteca nueva.

Subrogación deudora

Si usted compra una vivienda y el vendedor ya tiene una hipoteca, también puede subrogar el préstamo existente. En este caso se trata de una subrogación deudora. Es decir, lo que se modifica son los titulares. Es una operación frecuente para viviendas nuevas cuando el promotor tiene un préstamo hipotecario. Se subroga el préstamo en el momento de la entrega de la vivienda mediante la correspondiente escritura pública, con determinadas condiciones. También es posible en la compra de una vivienda de segunda mano subrogar la hipoteca de los antiguos propietarios.

Cancelación de la hipoteca

Sello notarial



Cuando por fin usted ha pagado totalmente su préstamo hipotecario, la hipoteca que garantizaba la operación (es decir, su casa) sigue existiendo legalmente. Para extinguir esta hipoteca hace falta una nueva escritura pública ante notario de levantamiento de hipoteca. Los gastos de esta escritura se suelen prever en la escritura de constitución de la hipoteca. Corren a cargo de usted, el deudor, aunque normalmente no es necesario que intervenga porque el otorgamiento se hace por representantes de la entidad financiera. Aún así, debería asegurarse de que se haga.

La cancelación de la hipoteca es un trámite necesario para poder vender posteriormente su vivienda: sólo podrá hacerlo si figura libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios se olvidan de hacerlo hasta que quieren vender la casa.

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