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Deshojando la margarita: ¿hipoteca variable o hipoteca fija?

pareja comprando vivienda

Lo primero, aclarar que, por definición, no hay opción más favorable que otra. A primera vista, la hipoteca a tipo fijo permite saber que uno va a pagar siempre lo mismo, pase lo que pase, pero el interés - al menos al inicio - es superior al de tipo variable. Esta, por el contrario, se concede a tipos inferiores y se adapta durante su vida a los tipos de mercado en cada momento. Esté atento para evitar sustos, porque la cuota mensual puede encarecerse si, tras la revisión, los intereses suben.

En este post vamos a presentarte unas nociones básicas para que entiendas los elementos que influyen en el precio de un préstamo hipotecario. 

 

¿Qué es el euríbor?

Es el índice de referencia más común de las hipotecas concedidas en España. Cotiza en función del interés al que se prestan dinero los mayores bancos europeos. Aunque fluctúa a diario, en las hipotecas se suele aplicar un Euribor a 12 meses. Últimamente, cotiza en niveles negativos, lo que ha significado un importante abaratamiento de los préstamos.

Diferencial

Es el porcentaje que habitualmente se añade al tipo de referencia (por ejemplo, el euríbor), cuya suma da como resultado el tipo de interés al que el banco cobra el préstamo hipotecario. En ocasiones, las entidades ofrecen –dentro de la libertad de tipos que existe- bonificaciones en su cuantía si se cumplen una serie de condiciones que estrechan la  vinculación entre cliente y banco. Por ejemplo, contratar un seguro de hogar, de amortización del préstamo, abrir un plan de pensiones e, incluso, contratar una póliza de salud o instalar una alarma. En definitiva, cualquier producto que el banco comercialice puede servir para reducir el diferencial.

Tipos de hipoteca, según su tipo de interés:

- Hipoteca a tipo variable:

El interés del préstamo varía en función de la cotización del indicador al que está referenciado. Como ya hemos señalado, los índices de referencia se sitúan en niveles muy bajos y convierten, por ello, a las variables en productos muy llamativos por su bajo coste inicial. Ahora bien, como su nombre indica, ese interés varía y puede incrementarse, de tal manera que en unos años su mensualidad se puede encarecer, un escenario que es muy posible que ocurra en la larga vida del préstamo. Lo habitual es que la revisión del interés se realice cada seis o doce meses.

 - Hipoteca a tipo fijo:

Pase lo que pase en los mercados, tu cuota permanecerá estable durante la vida del préstamo, ya que éste no está referenciado a ningún indicador. Esta tranquilidad tiene su contrapartida, dado que su interés es más elevado, al menos al comienzo de la operación, que el de la variable.

- Hipoteca a tipo mixto:

Estas hipotecas son una combinación de las anteriores, de tal manera que los primeros años se concede a un tipo fijo que, posteriormente, pasa a ser variable.

Comisiones y gastos

Dentro de la libertad que gozan las entidades, todas cobran comisiones comunes, como la de estudio, apertura –reflejadas en la Tasa Anual Equivalente (TAE)-  y las de cancelación y/o amortización. A las comisiones, hay que sumar los gastos de notario, registro, impuestos… Otra cuestión a tener en cuenta, al margen del tipo de hipoteca que elijas, es que los bancos no suelen financiar el valor total de tasación del inmueble. Por ello, las entidades deben valorar el nivel de endeudamiento de su cliente, para que este no tenga problemas de devolución  durante la larga duración de los créditos hipotecarios.

 

Más información en el apartado "Comprando una vivienda" 

La herramienta "¿Qué vivienda puede permitirse?"

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